La Agencia Tributaria ha puesto el foco en los matrimonios
separados que en su momento adquirieron una vivienda pero terminaron
separándose y vendiendo la casa, algo muy habitual en casos de separación
matrimonial.
Conviene distinguir que no se trata de una liquidación del régimen
matrimonial en el que uno de los cónyuges se pudiera adjudicar la otra parte
del otro, en este caso la vivienda.
Tengamos presente que la ganancia patrimonial en caso de
venta de la vivienda aunque el comprador sea el otro cónyuge, implica tributar
en el IRPF, como poco, al tipo del 19,5% sobre la ganancia obtenida en la
venta. En un supuesto de reinversión de la ganancia obtenida en la adquisición
de una nueva vivienda habitual estaría exenta de tributar y no habrá que pagar
impuestos por la ganancia obtenida en la venta. Aquí es precisamente donde entra la AEAT.
Hacienda ha puesto el foco en este tipo de transmisiones y su
explicación resulta muy sencilla.
Si un matrimonio adquirió una vivienda en régimen de
gananciales, y tras un tiempo compra la mitad restante, bien por separación
matrimonial o por cualquier otra causa, es requisito para poder seguir aplicando
la deducción por adquisición de vivienda habitual, residir en ella durante un
período no inferior a tres años desde la compra.
La normativa fiscal considera vivienda habitual a efectos
fiscales la siguiente:
1. · Que constituya la residencia del contribuyente durante
un plazo continuado de, al menos, tres años.
2. Que el contribuyente la habite, de manera
efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses
contados desde la fecha de adquisición o
de terminación de las obras.
3. Se asimilan a efectos de la deducción por
vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda,
con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo
y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se
realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente
sin que su uso esté cedido.
Lo que
Hacienda está haciendo ahora es cuestionarse ese plazo de tres años en
determinado tipo de operaciones, especialmente en las que se adquiere la
vivienda en dos plazos. Para entenderlo, imaginemos que el matrimonio compra cada
uno el 50% de la casa en 2004 y tras cinco años, en 2009, se separan y un
cónyuge le compra al otro la otra mitad. En este punto el plazo de tres años de
permanencia se habría cumplido en 2007 para la primera parte de la compra y en
2012 para la segunda.
¿Y si vendiera la casa en 2011 para
comprar otra? Con la
interpretación que la AEAT hace del concepto de vivienda habitual, sólo estaría
exento el primer 50% ya que en el otro no se cumpliría el plazo de tres años
para considerarse vivienda habitual. Dicho de otra forma, pagarás impuestos (ganancia
patrimonial) por el 50% de los beneficios.
Si bien una
cosa es la interpretación de la AEAT y otra la que después pueda hacer el
tribunal revisor en caso de impugnación de la liquidación que en su caso
practicara la AEAT, como así ha ocurrido con el Tribunal Económico
Administrativo Regional de Valencia, que contradice a la AEAT al entender que
en ningún momento deja de ser la casa propiedad y vivienda habitual del
contribuyente por más que la adquiera en dos tramos. Además, considera que una
misma cosa indivisible, como es la vivienda, no puede ser habitual por una
parte y no por otra.
No obstante
no está de más estar preparados por si nos encontramos en un supuesto como el
comentado.
